中古＋リノベという選択肢が当たり前になってきた今、年収600万〜1000万円クラスのご家庭や、2000万〜4000万円の総予算で検討する層に、ひとつだけ絶対に知ってほしい「成功者の共通点」があります。
それは、
ほとんどの人がこの順番を逆にしています。
しかし、これが最後の最後で数十万円〜100万円単位の損失につながり、「理想の家づくり」が遠ざかってしまう最大の原因です。
この記事では、
なぜ物件探しより“工事会社探し”が先なのか？
住宅ローン1本化でなぜ数十万〜100万円以上変わるのか？
工事会社が物件同行することで何がわかるのか？
古い家でも良い家に化ける“見抜き方”とは？
を、あなたの予算感に合わせてわかりやすく解説していきます。
多くの人がやりがちな間違いはこれです。
① 中古物件を探す
② 良さそうな物件が見つかる
③ リノベ費用を見積り
④ リフォームローンも追加で検討
一見普通の流れに見えますが、これは最初から金利的にも計画的にも不利な道。
住宅ローンの金利はおおよそ0.4〜1.0％
リフォームローンは一般的に2〜4％
例えばリノベ費用が800万円の場合。
住宅ローンで借りれば金利は0.5％前後
リフォームローンで借りれば金利は2.5％前後
→ 金利差“約2％”がそのまま返済額に直撃します
試算すると、
800万円 × 金利差2％ × 20〜30年返済
＝ 総支払額30万〜70万円以上変わる
実際には保証料や事務手数料も加わるので、
100万円近く差がつくケースも普通にあります。
つまり、
最初にやるべきことはこれです。
→ リノベの予算枠を決める
→ 銀行でリノベ瑕疵込みの住宅ローン枠を確保
この順番なら、
物件取得価格
リノベ費用
諸費用
すべてまとめて金利の安い住宅ローンに1本化できます。
これがもっとも強力で、もっとも賢い方法。
とくに2000万〜4000万円の予算帯の方にとっては、
金利の損失1％は「家の性能1ランク分」に値します。
住宅ローン1本化で浮かせた40万〜100万円前後は、
性能のいいサッシ
断熱材のグレードUP
無垢材の床
キッチンの上位モデル
などに回せます。
結果的に、
中古物件は、一見すると似たように見えますが、
構造
基礎の状態
断熱の入れ方
壁の取り方
水回りの移動可否
配管の劣化具合
断熱強化のしやすさ
開口部（窓）の交換可能性
など、工事する側でしか判断できない項目が山ほどあります。
不動産会社は基本的に
構造は触りません
工事の可否判断はしません
プランの制約にも関与しません
当然です。専門外だからです。
しかしこうした知らないまま買うと、
「壁が抜けなかった！間取り変更できない…」
「床下が湿気だらけで追加工事になった」
「配管が全部やり直しで予算オーバー」
「断熱強化に思った以上にコストがかかった」
こんなことが普通に起こります。
だからこそ、
築30年、40年の家を見て、
「古いし不安…」
「耐震性は大丈夫？」
「断熱は弱いんじゃない？」
と不安になる方は多いですが、
本当に見るべきは“見た目の古さ”ではありません。
基礎がしっかりしている
構造が明確（在来木造など）
増改築を繰り返していない
水回りの配置が比較的素直
劣化の原因が明確で対策可能
逆に言えば、
実際、2000万台〜後半の総予算でも、
断熱強化
窓性能UP
配管刷新
間取り変更
水回り一新
収納計画
無垢床
造作家具
までできるケースは珍しくありません。
4000万円帯なら、
窓・断熱・耐震まで含めて“全部盛り”のフルリノベも十分可能。
最後にもう一度、最も大事なことをまとめます。
これだけで家づくりの成功率は劇的に上がる。
理由は3つ。
リフォームローンを別で組むのは損。
不動産会社任せは危険。
見た目では判断できない。
もしあなたが
“中古＋リノベ”か
“新築”か
“どこまで性能UPできるか”
“予算内でどこまでできるか”
迷っているなら、まずは
これが、2000万〜4000万円の賢い家づくりを実現する
ただ一つのスタート地点です。