リノベ前提なら「確認済証あり」を選ぶべき理由

2025.04.15

最近、「中古物件を買って、自分好みにリノベーションしたい」と考えている方がとても増えていますよね。価格の面でも自由度の面でも、リノベーションは魅力がたっぷり。ですが、ちょっと待ってください。

2024年に建築基準法が変わったことで、リノベを考えている人にとっては見逃せない“ルール変更”がありました。
これを知らないまま中古物件を買ってしまうと、あとから大きな落とし穴にはまる可能性も……。

そのカギになるのが、物件に「確認済証（かくにんずみしょう）」があるかどうかです。
今回は、これからリノベーション前提で中古物件を買いたい人向けに、

• 確認済証ってなに？

• なぜ今これが重要なの？

• 確認済証がないとどうなるの？

• どんな物件を選べばいいの？

といったポイントを、分かりやすく解説していきます。

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■ 「確認済証」ってなに？リノベに関係あるの？

まず、「確認済証」とは、簡単に言うと、その建物が建築基準法にちゃんと合っていることを、建てる前に行政や検査機関がチェックした証明書です。

建物を建てるときには、設計図や構造などが法律に合っているか、事前に審査を受ける必要があります。
この審査に通って「OKですよ」となったときに出されるのが、「確認済証」。

つまり、「ちゃんとした手続きで建てられた安全な建物です」という“お墨付き”のようなものです。

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■ なぜ今、「確認済証」が重要になったの？

これまでは、中古物件を買ってリノベするときに、「確認済証があるかどうか」まで気にする人は少なかったのが実情です。

ところが2024年、建築基準法が改正されました。

この法改正では、リノベーションをする際に、「この建物は法的に問題ないですよ」という証明が必要になったのです。

たとえば、

• 間取りを大きく変更する

• 用途（店舗→住宅など）を変える

• 耐震性能を見直す といったリノベでは、建物の構造や法律適合性をチェックする義務がより厳しくなりました。

このときに「確認済証」があれば、「当時の法律に沿って正しく建てられた建物です」と簡単に証明できます。でも、確認済証がないと、その証明がすごく大変になるんです。

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■ 確認済証がない物件をリノベすると、どうなる？

確認済証がない物件を購入して、いざリノベしようとしたときに起きる問題は、実はけっこう深刻です。

▼ 問題1：設計が進められない

リノベの設計士さんや工務店が、「この建物の構造がわからないから、どこを壊していいか判断できない」と言ってくるケースがあります。

▼ 問題2：構造調査が必要でコスト増

確認済証がない場合、追加で「構造調査」や「耐震診断」などが必要になることも。
費用は数十万円〜100万円以上かかることもあります。

▼ 問題3：リノベ内容に制限がかかる

構造が不明なままだと、「この壁は抜けません」「水回りは移動できません」など、希望していたリノベができなくなることも。

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■ じゃあどうすればいいの？──「確認済証がある物件」を選ぼう

リノベをスムーズに進めるためには、「確認済証がある中古物件」を選ぶのがベストです。

確認済証があると、

• 建物の設計や構造が明確にわかる

• 法律適合性が証明できるので手続きが早い

• 設計の自由度も広がる

• 結果的にコストと時間を抑えられる

といったメリットがあります。

最近では不動産会社でも、「確認済証の有無」を重要なポイントとして明記しているところが増えています。
物件資料を見るときには、「建築確認済証あり」かどうかを必ずチェックしましょう。

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■ でも、確認済証がない物件ってたくさんあるよね？

そうなんです。特に築40年以上の古い物件は、そもそも確認済証が残っていないことも多いです。
そういう場合は、

• 建築図面（当時の設計図）が残っているか

• 行政に相談すれば当時の記録が取れるか

• 建築士に依頼して現地調査ができるか

などの方法を取ることで、なんとかリノベができることもあります。

ただし、手間と費用はかなりかかりますし、希望通りのリノベができない可能性も。
だからこそ、「リノベ前提の中古購入」では、最初から確認済証がある物件を探すのが失敗しないコツなのです。

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■ まとめ｜これからのリノベは「法的にOKかどうか」が超大事！

2024年の建築基準法の改正により、リノベーションするためには“その建物が法的にOKかどうか”をしっかり証明する必要が出てきました。

そのためには、「確認済証」があるかどうかがとても重要なポイントになっています。

「安い物件を買って、好きにリノベしたい！」と思っても、
法的な壁や手続きに引っかかって、余計な出費や時間がかかってしまう……なんてことになりかねません。

これから物件を探す人は、

• 確認済証があるかどうかを確認する

• 不動産会社や設計士に相談して、法的なチェックを忘れない

• リノベしやすい「整った物件」を選ぶ

という点をぜひ意識してみてくださいね。

あなたの理想の住まいづくりが、安心でスムーズに進むことを願っています。

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